Novi Zakon o najmu stanova 2027.: što se mijenja za najmodavce

Vlada priprema novi Zakon o najmu stanova, prvi novi zakon o najmu nakon 30 godina. Predloženo je da stupi na snagu 1. siječnja 2027. Za najmodavce donosi tri velike promjene: svaki novi ugovor ide kod javnog bilježnika, najamnina se smije povećati najviše jednom godišnje, a rokovi za iseljenje su duži.

Ovo je nacrt, ne zakon. Vlada je nacrt predstavila 31. srpnja 2026. i poslala ga u javno savjetovanje. Do provjere ovog vodiča zakon nije izglasan u Saboru ni objavljen u Narodnim novinama, pa se pravila još mogu promijeniti. Dok ne stupi na snagu, vrijedi postojeći zakon — vidi vodič o ugovoru o najmu. Ovaj vodič ažurirat ćemo kad zakon bude donesen.

Ukratko: sada i po nacrtu

	Sada	Po nacrtu
Oblik ugovora	pisani; solemnizacija po izboru	javnobilježnički akt ili solemnizacija, inače ugovor nije valjan
Povećanje najamnine	ugovor na neodređeno: nakon godinu dana, do 20 % iznad prosjeka u mjestu	najviše jednom godišnje, najava 30 dana, najviše za rast cijena stanova prema DZS-u
Jamčevina (polog)	nije propisana	jedna najamnina, ako ugovor ne kaže drukčije
Otkaz najmoprimca	3 mjeseca (neodređeno)	60 dana, bez navođenja razloga
Iseljenje kad najmoprimac nije kriv	samo iz zakonskih razloga, 3 mjeseca	najmanje 6 mjeseci, 1 godina nakon 5 godina najma, +6 mjeseci ako u stanu živi dijete
Pregled stana	nije uređeno	do 2 puta godišnje, najava najmanje 3 dana
Zapisnik o primopredaji	opis stanja	opis stanja, stanja brojila i fotografije
Neplaćena najamnina	parnica	ovrha bez parnice + mogućnost isplate od države

Ugovor kod javnog bilježnika

Najveća novost: svaki novi ugovor o najmu stana morat će biti javnobilježnički akt ili solemniziran kod javnog bilježnika. Ugovor sklopljen nakon stupanja zakona na snagu bez tog oblika ne bi bio valjan.

Ugovor mora sadržavati klauzule o izravnoj ovrsi: za neplaćenu najamninu, režije i štetu do 5 mjesečnih najamnina te za predaju stana. Ako najmoprimac ne plaća ili se ne iseli, najmodavac ide ravno u ovrhu, bez parnice koja traje godinama. Prema predstavnicima ministarstva, to bi u više od 90 % slučajeva uklonilo potrebu za tužbom.

Bilježnik primjerak ugovora sam šalje Poreznoj upravi u roku od 30 dana.

Trošak po pravilu snosi najmodavac, ali se ugovorom može dogovoriti drukčije. Procjene su 50 do 150 € po ugovoru, ovisno o najamnini i trajanju. Za najamninu od 600 € na neodređeno vrijeme to je oko 110 €.

Solemnizaciju možeš napraviti i danas, po važećem zakonu. Ako sklapaš novi ugovor ove jeseni, to je dobar trenutak — dobivaš istu zaštitu od ovrhe odmah.

Povećanje najamnine

Najamnina za novi ugovor ostaje slobodna — nacrt ne ograničava početnu cijenu. Ograničeno je povećanje tijekom najma:

• najviše jednom u 12 mjeseci,
• uz pisanu najavu najmoprimcu najmanje 30 dana unaprijed,
• najviše za postotak rasta cijena stambenih objekata u prethodnoj godini, prema Državnom zavodu za statistiku.

Odredba u ugovoru koja dopušta češće ili veće povećanje bila bi ništetna. Ako najmodavac ipak zatraži više, najmoprimac može otkazati ugovor uz rok od najmanje 30 dana.

Zato je početna najamnina važnija nego prije: ako je postaviš prenisko, kasnije je možeš dizati samo polako.

Otkaz i iseljenje

Najmoprimac može otkazati u bilo kojem trenutku, bez razloga, uz otkazni rok od 60 dana, ako ugovor ne kaže drukčije.

Najmodavac, kad najmoprimac krši ugovor (npr. ne plaća):

1. pošalje pisanu opomenu i ostavi najmanje 15 dana da se propust ispravi,
2. ako se ne ispravi, otkaže ugovor — najkasnije 90 dana od kad je saznao za povredu,
3. rok za iseljenje je najmanje 30 dana.

Najmodavac, kad najmoprimac nije kriv (npr. stan treba sebi ili ga prodaje):

• najmanje 6 mjeseci do iseljenja,
• 1 godina ako najam traje dulje od 5 godina,
• još 6 mjeseci ako u stanu živi maloljetno dijete s prebivalištem barem 6 mjeseci prije otkaza.

Osnovni rokovi mogu se ugovorom skratiti, ali ne ispod 3 mjeseca. Dodatnih 6 mjeseci za dijete ne mogu se skratiti. Za neopravdan otkaz najmoprimac može tražiti naknadu od najmanje 5 najamnina.

Ugovor na određeno vrijeme i dalje prestaje istekom roka. Najmoprimac koji želi produljenje javlja se najmanje 60 dana prije isteka, a najmodavac odgovara u 30 dana.

Jamčevina, režije i pregled stana

• Jamčevina (polog): jedna mjesečna najamnina, ako ugovor ne kaže drukčije. Nacrt ne propisuje rok za povrat — upiši ga u ugovor. Više u vodiču o jamčevini.
• Režije: plaća ih najmoprimac od useljenja, osim ako je drukčije ugovoreno. Pričuvu prema zgradi i dalje duguje vlasnik. Vidi vodič o režijama i pričuvi.
• Sitni popravci su na najmoprimcu, održavanje i veći kvarovi na najmodavcu. Ako najmodavac ne otkloni nedostatak koji onemogućuje stanovanje, najmoprimac može tražiti razmjerno nižu najamninu.
• Pregled stana: do 2 puta godišnje, uz najavu najmanje 3 dana (bez najave samo ako prijeti šteta drugim stanovima ili zgradi).
• Podnajam i preinake samo uz pisanu suglasnost najmodavca.
• Primopredaja: zapisnik mora imati opis stanja, stanja svih brojila i fotografije svake prostorije. Pogledaj popis za primopredajni zapisnik.

Osiguranje od neplaćanja preko države

Novost bez presedana: Agencija za osiguranje radničkih tražbina mogla bi najmodavcu (fizičkoj osobi) isplatiti neplaćenu najamninu i režije, a zatim dug sama naplatiti od najmoprimca.

Uvjeti po nacrtu:

• ugovor je solemniziran i dostavljen Agenciji,
• najmodavac plaća godišnju članarinu, najviše 2 % godišnje najamnine (ministarstvo spominje 40 do 150 € godišnje),
• najmoprimac pri solemnizaciji daje bjanko zadužnicu,
• najmodavac dokaže neplaćanje i iseljenje ili pokrenut postupak iseljenja.

Najviše 10.000 € po najmu. Točna pravila i iznos članarine odredit će Agencija.

Što s postojećim ugovorima

Po nacrtu postojeći ugovori ostaju na snazi, a novi zakon se primjenjuje i na njih. Nacrt ne nabraja koje se odredbe primjenjuju odmah, pa je ovo dio koji će najvjerojatnije još biti dorađen. Obaveza solemnizacije odnosi se na ugovore sklopljene nakon stupanja zakona na snagu.

Postupci koji su već pokrenuti (npr. tužba za iseljenje) završavaju po starim pravilima.

Što napraviti već sada

1. Imaš li ugovor u pisanom obliku i prijavljen Poreznoj upravi? Ako ne, sredi to odmah — to vrijedi i po starom i po novom zakonu. Vidi vodič o porezu na najam.
2. Novi ugovor u idućih par mjeseci? Razmisli o solemnizaciji već sada: zaštita od ovrhe vrijedi odmah.
3. Postavi najamninu promišljeno. Kasnija povećanja bit će ograničena.
4. Napravi pravi primopredajni zapisnik s brojilima i fotografijama svake sobe — po novom zakonu to je obavezno, a i sada odlučuje o jamčevini.
5. Vodi evidenciju uplata i troškova. Za ovrhu i za isplatu od Agencije trebat će ti dokaz što je plaćeno, a što nije.
6. Prati konačni tekst. Ovaj vodič ažurirat ćemo čim zakon bude izglasan.

Izvori

• Vlada RH: Novi Zakon o najmu stanova bolje štiti i najmoprimce, ali i najmodavce (31. 7. 2026.)
• Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine: Novi Zakon o najmu stanova
• Alineja: Novi Zakon o najmu stanova mijenja pravila najma
• Index.hr: Novi zakon o najmu uvodi obaveznog bilježnika
• Važeći Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 36/24)