Primopredajni zapisnik za stan: što upisati (s popisom)

Provjereno: 13. listopada 2026.

Zapisnik o stanju stana pri useljenju i iseljenju propisan je zakonom. Što mora sadržavati, kako ga fotografirati i zašto odlučuje o jamčevini.

Zapisnik o stanju stana sastavlja se dva puta: kad najmoprimac useljava i kad iseljava. Na dan useljenja izgleda kao formalnost, a na dan iseljenja je jedini pouzdan dokaz kakav je stan bio.

Je li obavezan

Da. Najmodavac predaje stan u stanju pogodnom za stanovanje, a strane pri primopredaji sastavljaju zapisnik o stanju stana (ZNS čl. 12.). Ugovor o najmu mora sadržavati i odredbe o primopredaji (čl. 5.).

Pri iseljenju najmoprimac vraća stan u stanju u kojem ga je primio, uzimajući u obzir uobičajeno trošenje (čl. 17.), a odgovara za štetu koju su prouzročili on ili ukućani (čl. 15.).

Zakon ne propisuje točan sadržaj zapisnika. Popis ispod je ono što se u praksi pokazalo potrebnim.

Što upisati

Osnovno

  • datum i vrijeme primopredaje,
  • ugovorne strane i adresa stana,
  • poziv na ugovor o najmu.

Brojila

  • električna energija (i tarife, ako ih je više),
  • voda,
  • plin ili toplinska energija,
  • fotografija svakog brojila s vidljivim brojem.

Ključevi i pristup

  • broj ključeva stana, ulaza, podruma i poštanskog sandučića,
  • daljinski upravljači za garažu ili rampu, kartice.

Inventar

  • namještaj po prostorijama,
  • kućanski uređaji (s markom, ako želiš),
  • stanje svakog komada: novo, ispravno, oštećeno.

Stanje po prostorijama

  • zidovi i stropovi (mrlje, rupe, vlaga),
  • podovi (ogrebotine, oštećenja),
  • prozori, vrata i brave,
  • kupaonica: pločice, sanitarije, silikon,
  • kuhinja: elementi, ploča, napa.

Na kraju obje strane potpisuju zapisnik. Svaka zadržava primjerak.

Fotografije

Fotografije su najjači dio zapisnika. Snimi:

  • svaku prostoriju iz dva kuta,
  • svako postojeće oštećenje izbliza,
  • svako brojilo.

Fotografije s datumom, priložene uz zapisnik ili spremljene na zajedničko mjesto, rješavaju većinu sporova o jamčevini prije nego što počnu.

Pri iseljenju

Prođi isti popis istim redom. Usporedi s fotografijama s useljenja. Razlikuj uobičajeno trošenje (izblijedjeli zidovi, sitni tragovi korištenja) od štete (rupe, razbijene pločice, oštećen namještaj). Samo šteta i neplaćeni troškovi opravdavaju zadržavanje dijela jamčevine.

Rentabl ima primopredajni zapisnik s fotografijama za useljenje i iseljenje, spremljen uz ugovor, tako da su oba stanja na jednom mjestu kad zatrebaju.

Izvori

Česta pitanja

Je li primopredajni zapisnik obavezan kod najma stana?

Da. Zakon o najmu stanova propisuje da najmodavac predaje stan u stanju pogodnom za stanovanje i da strane pri primopredaji sastavljaju zapisnik o stanju stana. Ugovor mora sadržavati i odredbe o primopredaji.

Što treba sadržavati primopredajni zapisnik?

Datum, ugovorne strane, stanja brojila, broj predanih ključeva, popis namještaja i uređaja te stanje svake prostorije, po mogućnosti s fotografijama. Obje strane ga potpisuju.

Zašto je zapisnik važan za jamčevinu?

Usporedba zapisnika pri useljenju i stanja pri iseljenju glavni je dokaz da je šteta nastala tijekom najma. Bez zapisnika teško je opravdati zadržavanje jamčevine.

Najam bez tablica i ladica

Rentabl prati ugovore, najam, režije i jamčevine za svaki stan i pokazuje koliko stan stvarno zarađuje. Besplatno za prvi stan.

Dodaj prvi stan besplatno Izračunaj prinos

Ovaj vodič je informativan i ne zamjenjuje savjet poreznog savjetnika ili odvjetnika. Propisi se mijenjaju; provjeri na izvorima navedenim u tekstu prije odluke.

Još vodiča