Jamčevina za najam stana: koliko, kako i kada se vraća

Provjereno: 13. listopada 2026.

Koliko jamčevine smiješ tražiti, što napisati u ugovor, kada je zadržati i kako je vratiti bez spora. Uz pravila koja se spremaju u novom zakonu.

Jamčevina (polog, depozit) štiti najmodavca od neplaćene najamnine, neplaćenih režija i štete u stanu. Važeći zakon je gotovo ne spominje, pa sve ovisi o tome što piše u ugovoru.

Što kaže zakon

Važeći Zakon o najmu stanova ne propisuje jamčevinu. Nema zakonskog najvišeg iznosa ni roka za povrat. Ne uređuje je ni Zakon o obveznim odnosima. Jamčevina je zato čisto ugovorna: vrijedi ono što ste ugovorili.

Nacrt novog zakona koji je Vlada predstavila u srpnju 2026. predviđa jamčevinu od jedne mjesečne najamnine. Do provjere ovog vodiča zakon nije donesen. Prati vodič o ugovoru o najmu, ažurirat ćemo ga kad se zakon donese.

Što napisati u ugovor

Budući da zakon ništa ne propisuje, ugovor treba biti jasan:

  • iznos jamčevine i kada se uplaćuje,
  • za što se smije zadržati: neplaćena najamnina, neplaćene režije, šteta veća od uobičajenog trošenja, čišćenje ili zamjena ključeva,
  • rok za povrat nakon iseljenja (npr. 15 ili 30 dana od primopredaje),
  • način povrata (na račun najmoprimca),
  • da se jamčevina ne može koristiti kao zadnja najamnina bez dogovora.

Kada je smiješ zadržati

Najmoprimac je dužan vratiti stan u stanju u kojem ga je primio, uzimajući u obzir uobičajeno trošenje (ZNS čl. 17.), i odgovara za štetu koju su prouzročili on ili ukućani (čl. 15.).

Uobičajeno trošenje, poput izblijedjelih zidova, sitnih tragova na podu ili istrošenih brtvi, nije razlog za zadržavanje. Razbijene pločice, rupe u zidu, oštećen namještaj ili neplaćeni računi jesu.

Ključan dokaz je primopredajni zapisnik s fotografijama pri useljenju i iseljenju. Bez njega je teško dokazati da je šteta nastala tijekom najma. Pročitaj vodič o primopredajnom zapisniku.

Kako vratiti jamčevinu bez spora

  1. Napravi zapisnik pri iseljenju, s istim prostorijama i fotografijama kao pri useljenju.
  2. Očitaj brojila i pričekaj zadnje račune za režije.
  3. Pisano obračunaj što zadržavaš i zašto, uz račune ili fotografije.
  4. Ostatak vrati u ugovorenom roku.

Porez i jamčevina

Porezna uprava nema objavljeno mišljenje o jamčevini kod dugoročnog najma. Jamčevina se vraća, pa se uobičajeno ne smatra najamninom sve dok se ne zadrži (npr. za neplaćenu najamninu). Ako zadržiš dio za neplaćeni najam, taj iznos je najamnina. U nejasnim slučajevima pitaj Poreznu upravu.

Izvori

Česta pitanja

Koliko jamčevine najmodavac smije tražiti?

Važeći zakon ne propisuje iznos ni pravila za jamčevinu, pa se ona slobodno ugovara. Nacrt novog Zakona o najmu stanova predviđa jamčevinu od jedne mjesečne najamnine, ali još nije donesen.

U kojem roku se vraća jamčevina?

Zakon ne propisuje rok. Vrijedi ono što piše u ugovoru, pa je dobro u ugovoru navesti rok, na primjer 15 ili 30 dana od primopredaje stana.

Plaća li se porez na jamčevinu?

Porezna uprava nema objavljeno mišljenje o tome. Jamčevina se vraća, pa se uobičajeno ne smatra najamninom dok se ne zadrži, na primjer za neplaćenu najamninu ili štetu. U nejasnim slučajevima pitaj Poreznu upravu ili poreznog savjetnika.

Najam bez tablica i ladica

Rentabl prati ugovore, najam, režije i jamčevine za svaki stan i pokazuje koliko stan stvarno zarađuje. Besplatno za prvi stan.

Dodaj prvi stan besplatno Izračunaj prinos

Ovaj vodič je informativan i ne zamjenjuje savjet poreznog savjetnika ili odvjetnika. Propisi se mijenjaju; provjeri na izvorima navedenim u tekstu prije odluke.

Još vodiča