Ugovor o najmu stana: što mora sadržavati i kako ga prijaviti

Ugovor o najmu je temelj svakog dugoročnog najma. O njemu ovisi porez, oslobođenje od poreza na nekretnine, jamčevina i što možeš napraviti ako najmoprimac ne plaća. Ovdje su pravila iz važećeg Zakona o najmu stanova (ZNS).

Zakon bi se uskoro mogao promijeniti. Vlada je 31. srpnja 2026. predstavila nacrt novog Zakona o najmu stanova. Nacrt predviđa obaveznu solemnizaciju svih novih ugovora, jamčevinu od jedne najamnine, povećanje najamnine najviše jednom godišnje i duže rokove za iseljenje. Do provjere ovog vodiča novi zakon nije donesen, pa vrijedi postojeći.

Pisani oblik je obavezan

Ugovor o najmu stana mora biti u pisanom obliku (ZNS čl. 4.). Usmeni dogovor nije dovoljan ni za zakon ni za Poreznu upravu.

Što ugovor mora sadržavati

Zakon propisuje devet obaveznih elemenata (ZNS čl. 5.):

1. ugovorne strane (najmodavac i najmoprimac),
2. opis stana,
3. iznos najamnine i način plaćanja,
4. vrste troškova i način njihova plaćanja (režije, pričuva…),
5. osobe koje će s najmoprimcem stanovati u stanu,
6. trajanje najma (određeno ili neodređeno vrijeme),
7. održavanje stana,
8. korištenje zajedničkih dijelova zgrade,
9. odredbe o primopredaji stana.

Uz to se obično ugovaraju jamčevina, ključevi, kućni ljubimci i pušenje. Pročitaj vodič o jamčevini i vodič o režijama i pričuvi.

Prijava ugovora

Najmodavac ugovor dostavlja Poreznoj upravi i gradskom ili općinskom uredu nadležnom za stambene poslove (ZNS čl. 26.). Poreznoj upravi se najam prijavljuje na obrascu RPO u roku od 8 dana od početka primanja najamnine. Detalji su u vodiču o porezu na najam.

Prijavljen ugovor je i dokaz za oslobođenje od poreza na nekretnine.

Solemnizacija kod javnog bilježnika

Ugovor možeš solemnizirati (potvrditi) kod javnog bilježnika. Uz klauzulu o izravnoj ovrsi takav ugovor postaje ovršna isprava. Ako najmoprimac ne plaća ili se ne iseli nakon isteka ugovora, možeš tražiti ovrhu bez dugotrajne parnice. Bilježnik ugovor ujedno dostavlja Poreznoj upravi, pa je i porezna prijava obavljena.

Solemnizacija se plaća prema javnobilježničkoj tarifi. Za većinu najmodavaca je to najisplativija zaštita.

Trajanje i otkaz

Ugovor na određeno vrijeme prestaje istekom roka. Ako ga nitko pisano ne otkaže najmanje 30 dana prije isteka, prešutno se produljuje na isto razdoblje (ZNS čl. 25.).

Ugovor na neodređeno vrijeme:

• najmoprimac ga otkazuje uz otkazni rok od najmanje 3 mjeseca (čl. 23.);
• najmodavac ga otkazuje samo iz zakonom propisanih razloga (čl. 19.): neplaćanje najamnine ili ugovorenih troškova, podnajam bez dozvole, ometanje susjeda, stanovanje neprijavljene osobe dulje od 30 dana ili korištenje stana za drugu namjenu.

Prije otkaza najmodavac mora pisano upozoriti najmoprimca i dati mu 30 dana da ispravi propust. Otkaz mora biti pisan i obrazložen, a dostavlja se osobno ili preporučenom poštom. Otkazni rok je 3 mjeseca i teče od prvog dana idućeg mjeseca (čl. 22.). Ako se najmoprimac ne iseli, najmodavac podnosi tužbu za iseljenje, koja se rješava hitno.

Povećanje najamnine

Najamnina se slobodno ugovara. Kod ugovora na određeno vrijeme vrijedi iznos iz ugovora.

Kod ugovora na neodređeno vrijeme najamnina se ne može mijenjati godinu dana. Nakon toga svaka strana može pisano predložiti promjenu, najviše do 20 % iznad prosječne slobodno ugovorene najamnine u istom mjestu ili županiji (ZNS čl. 10.). Najmoprimac se u roku od 30 dana može obratiti sudu.

Promjenu najamnine treba prijaviti i Poreznoj upravi, u roku od 8 dana.

Izvori

• Zakon o najmu stanova (NN 91/96 … 36/24)
• Vlada RH: Novi zakon o najmu stanova (nacrt, 31. 7. 2026.)
• Porezna uprava: Najmodavac stambenog prostora